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                关于《赌钱游戏◤商品房预售款监督管理实施办法》的政策解读

                来源:市住房和城乡建设局 发布时间:2020-12-15 14:20:26 字号: 分享至:

                  为进一步完善商品房预售款的监督管理,维护商品房交●易双方的合法权益,促进房地产市场健康发展,2020年,我局对《赌钱游戏商品房预售款监督管理实施办法》进行了修订,并经市政府同意印发(以下简称“2020年版办法”)。为使实施对象和公众能更准确了解该修订版制定的背景、政策的有关特点,有关情况说明如下:

                  一、政策背景和目的

                  2012年,我局修订《赌钱游戏商品房预售款监督管理实施办法》(以下简称“2012年版办法”),该办法进一步规范我市▓商品房预售款的收存、拨付、使用以及监督管理,保证商品房预售款专款专用,对保障工程顺利完工,维护购房者合法权益≡起到至关重要的作用。近年来我市房地产市场变化较大,为更好地适应房地产市场出现的新情况㊣和新挑战,进一步优化政务服务环境,提高商品房预售款使用效率,降低项目开发成本和风险,我局及时对原办法再次进行了修订,进一步规№范和优化预售款监管工作。

                  二、政策亮点

                  2020年版实施办法分为“总则、一般规定、监督管理、法律责任、附则”共五章二十五条规定。对比2012版办法,2020年版实施办法在规定各监管主╳体的责任分工、商品房预售款的留存额度及用款审批流程上进行优化,增加了资金申请节点、与企业信用情况挂钩、新增保函♂业务、优化预售资金各项审批业务流程、缩减审批时间,完善预售资金适用情形和罚则。此外,本次修订对监管银行选取范围、超出工程监管节点部分的资金申请使用◣等进行明确规定。

                  三、政策〓修订思路

                  1.全程全额监管。全程监管是指从预售商品房收取首期∑款开始监管,至项目完成商品房首次登记并达到可单方办理转移登记的条件结束。全额监管是指预售商品房的首期款、银行贷款等所有房款全部△进入银行监管账户,纳入统一监管。

                  2.从严监管,确保安全。预售款进账额度未达到留存比例的,不能申请用款。房地产开发企业●按照办法留存节点留存资金以外,当监管账户内的资金少于项目后续工程建@设费用时,区交易管理机构可暂停项目用款申请和审批,直至账户资金能〒超出后续项目工程建设费用为止。

                  3.设定留存额度并与企业诚信分值挂钩。2020年版ξ 办法设定了资金使用的节点,并确定每个节点的留存额度。留存额度与企业的诚信分值对应,积极引导企业诚信经营,最大效果地发挥我市对于房地产企业的诚信管理作用,让诚信企业走遍天下,失信企业寸步难行。

                  4.降低企业开发↘压力。一是增加资金审批节点,在主体结构封顶与竣工验收之间增加“配套安》装工程完成”的放款节Ψ 点。二是对达到一定条件的诚信企业,允许使用银行现金保函替换商品房预售款监管账户中的监管资金。三是对项目工程竣工验收后或预留保证后续工程建设费用的预售款资金,可凭申请表直接提取,提高审批效率ξ。

                  四、政策修订内容

                  1.对监管银行的选取进行明确与调整。将房地产开发企业选取监管银行的范围从项目所在区扩大到全市行政区域内的商业银行,可优先选择项目的开发贷款银行作为监管银行。

                  2.增加用款计划节点及下调留存比例。由于结构封顶到竣工验收之间时间跨度太长,为提高资金使用效率,在2012版办法规定的基础上增加一个预售款的留存和用款节点,即在主体结构封顶与竣工验收之间增加“配套安装工程完成”的节点。根据〓市场情况,科学设置¤各工程节点预售资金留存比例,预售至封顶前、封顶后到配套安装工程、竣工验收、首次登记,四个留存节点分别是10%、5%、3%、1%,项目竣▆工验收后至完成商品房首次登记前预售款的留存比例从2%降到1%。

                  3.诚信分值对应留存比例的调整。房地产开发企业诚信分值对应项目预售款的留存比例是我市预售①款监管办法的一个重要亮点。本次修订加大对企业信用分值的奖惩力度,下调高分值企业的预售款的留存额度,上调低分值企业预售款的留存额度。

                  4.明确用款申请资料,简化竣工验收后用款手续。2020年版办法对各个节点房地产开发企业申请使用预售※款的材料进行了更加详细明确的规定,并将竣工验收合格后申请用款的材料简化为仅需提交用款申请表。当监管账户内的资金超过本办法规定的留存额度且超过项目后续工程建设费用时↓,经区交易管理机构同意,房地々产开发企业可凭《商品房预售款使用申请表》申请提取超出部分。

                  5.提出保函替换预售款的原◤则性规定。参考北京、天津、武汉、大连、东莞、中山、珠海等城市的做法,我局结合本市实际,做出了银行保⊙函替代商品房预售款监管的原则性□规定,下一步将出台具体操作细则。

                  6.留存额度与工程后续费用紧密挂钩,对房价差异大的区域实施差异化管理,项目资①金有保障。为保障房价较低的项目工程建设费用能够覆盖工程全部阶段,防止后续工程出现【“烂尾”的风险,本次修订增◣加了对于不同区域项目资金审批使用的差异化管理情形:当监管账户内的资金少于后续工程建设费用时,区交易管理机构应当暂停项目用款申请和审批,直至账户资金能超出后续工程建设费用为止;同时对于留存资金较多的项目,当账户内的资金超过留『存额度且超过项目后续工程费用时,房地产企业可以仅凭申请表提取超出部分。

                  7.严格规范各方主⌒ 体法律责任,明晰责任制度。2020版办法严格规范了商品房预售款监督中房☆地产开发企业,勘察、设计、施工、监理单位,监管银行和保函银行,市、区房地产行▼政主管部门及房地产交易管理机构工作人员等四类主体的法律责任。2020版办法还规定了房地产开发企业六种应当ㄨ启动应急措施的情形和四种违法违规情形的处理措施。


                政策文件:赌钱游戏住房和城乡建设局关于印发赌钱游戏商品房预售款监督管理实施办法的通知◥